當(dāng)央、房產(chǎn)中介國企重金砸向一線城市時(shí)，曾經(jīng)一個(gè)有著擴(kuò)張之心的開底線區(qū)域民營房企，正頻繁現(xiàn)身非核心城市的始重土地市場(chǎng)。

12 月 31 日，金抄武漢年末土拍收官，房產(chǎn)中介邦泰集團(tuán)以 6.41 億元競得漢陽陶家?guī)X P（2025）256 號(hào)住宅地塊，曾經(jīng)樓面價(jià) 6514 元 / 平方米。開底線該地塊吸引 4 家房企角逐，始重歷經(jīng) 73 輪競價(jià)，金抄溢價(jià)率 28.97%，房產(chǎn)中介為全年武漢第二熱地塊，曾經(jīng)僅次于江岸新興街地塊的開底線 106 輪競拍。

這次拿地并非這家 " 川派房企 " 首進(jìn)武漢，始重在今年 3 月的金抄土拍中，邦泰集團(tuán)便以高達(dá) 34.3% 的溢價(jià)率在青山濱江落子，并打造了瞰江大宅邦泰璟和項(xiàng)目。

實(shí)際上，邦泰集團(tuán)進(jìn)軍武漢，只是其全國范圍布局發(fā)展的一個(gè)縮影。成立 18 年來，邦泰集團(tuán)已在全國 39 個(gè)城市，開發(fā)了 160 多個(gè)項(xiàng)目，以二三線城市為主。2025 年前 11 個(gè)月，邦泰集團(tuán)斥資 90 億元拿地。

邦泰集團(tuán)為何在全國范圍內(nèi)逆勢(shì)掃貨？對(duì)此，新地產(chǎn)致電邦泰集團(tuán)，但截至發(fā)稿，未獲得回復(fù)。

百億擴(kuò)張的野心

此次土拍是邦泰集團(tuán)于武漢摘得的第二宗地塊。

地塊位于漢陽區(qū)龍陽大道以東、陶家?guī)X路以南，原為武漢公交集團(tuán)旗下的公交停保場(chǎng)，為盤活公交配套資產(chǎn)，用地性質(zhì)由原公共交通場(chǎng)站用地調(diào)整為二類居住用地。該地塊土地面積 42767 平方米，規(guī)劃建筑面積 98400 平方米，容積率 2.3。地鐵 3 號(hào)線陶家?guī)X站、墨水湖公園，芳草小學(xué) ( 北校區(qū) ) 、二橋中學(xué) ( 芳草校區(qū) ) 等配套資源環(huán)繞，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。在競拍過程中，邦泰集團(tuán)積極出價(jià)，勢(shì)在必得。

邦泰集團(tuán)今年首度進(jìn)軍武漢，便以高溢價(jià)拿地開啟擴(kuò)張序幕。3 月，其經(jīng)過 44 輪競價(jià)，以 8.42 億元競得 P（2025）014 號(hào)青山濱江地塊，樓面價(jià) 11455.78 元 / 平方米，溢價(jià)率達(dá) 34.3%。該地塊即邦泰璟和項(xiàng)目，規(guī)劃建設(shè) 8 棟住宅，為一線臨江住宅項(xiàng)目。

高溢價(jià)拿地的背后是武漢樓市在平穩(wěn)中回升。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，11 月，武漢市商品住宅新增供應(yīng)面積為 81.57 萬平方米，成交面積 113.9 萬平方米，環(huán)比微幅增加 0.73%。11 月武漢市合計(jì) 13 個(gè)項(xiàng)目平推或開盤，共計(jì)推出 1505 套，開盤當(dāng)日去化率為 71%，環(huán)比大幅提升。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，此番落子武漢，其核心邏輯在于對(duì)武漢樓市未來發(fā)展前景的堅(jiān)定看好。一方面，該地塊體量適中，高度契合企業(yè) " 小步快跑 " 的開發(fā)策略；另一方面，武漢常住人口增長長期位居全國城市前列，人口紅利持續(xù)釋放，同時(shí)地塊所在區(qū)域的庫存去化已步入合理區(qū)間，市場(chǎng)基本面具備較強(qiáng)支撐。

不止武漢，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，邦泰集團(tuán)已經(jīng)先后在西安、南昌、遂寧、長治、德陽、昆明、武漢、重慶、綿陽、成都、南寧等 10 余個(gè)二線省會(huì)及三四線城市拿地。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025 年 1-11 月，邦泰集團(tuán)拿地面積為 200 萬平方米，排名全國第 6，位居民營房企第 1 名；拿地金額 90 億元，排名全國第 19 名，在民營房企中僅次于濱江集團(tuán)，成為今年民營房企中逆勢(shì) " 拿地之王 "。

有分析認(rèn)為，邦泰的拿地節(jié)奏呈現(xiàn)出前高后穩(wěn)、階段性集中的鮮明特點(diǎn)。在拿地策略上，其會(huì)優(yōu)先選擇具備市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)的城市，通過強(qiáng)勢(shì)競爭、高價(jià)入局的方式，為后續(xù)獲取低溢價(jià)土地筑牢基礎(chǔ)。一旦看好城市后市發(fā)展?jié)摿Γ銜?huì)積極主動(dòng)入市，例如在西安、昆明等城市均采取階段性集中拿地的策略，以全面開發(fā)的戰(zhàn)略快速建立起市場(chǎng)競爭優(yōu)勢(shì)。

" 邦泰堅(jiān)持 ‘高呈現(xiàn)、快周轉(zhuǎn)’的小步快跑開發(fā)模式。" 謝逸楓表示，在拿地策略上，邦泰從不刻意追逐跨周期的大體量地塊，反而傾向于積極布局 1-2 年內(nèi)即可完成開發(fā)的小地塊。通過快速打造高標(biāo)準(zhǔn)實(shí)景示范區(qū)，加速項(xiàng)目銷售節(jié)奏，以此實(shí)現(xiàn)銷量與利潤的高效周轉(zhuǎn)。

此外，邦泰還構(gòu)建了清晰精準(zhǔn)的差異化區(qū)域布局。其巧妙避開央企、國企、城投扎堆布局的一線城市及核心二線城市，轉(zhuǎn)而主攻中西部二三線城市的市場(chǎng)空白區(qū)域。這一布局不僅能實(shí)現(xiàn)地塊成本的有效管控，讓項(xiàng)目溢價(jià)率普遍低于 15%，還能大幅降低投資風(fēng)險(xiǎn)。加之對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的深刻理解與強(qiáng)大的產(chǎn)品力支撐，邦泰最終實(shí)現(xiàn)了快速高效、有質(zhì)量的規(guī)模擴(kuò)張。

激進(jìn)掃貨的背后

公開資料顯示，四川邦泰成立于 2007 年，由羅勇、王智勇、何流、石凌濤四人共同創(chuàng)立，早年一起經(jīng)營一家房產(chǎn)銷售代理公司，主要在四川的三四線城市接業(yè)務(wù)。2013 年，公司將總部遷至成都，開始涉足地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

企查查顯示，羅勇?lián)味麻L，王智勇為總經(jīng)理，何流任副總經(jīng)理，石凌濤則擔(dān)任樂山公司董事長，分別持有公司 30%、24%、17%、29% 的股份。

變化發(fā)生在 2018 年，公司銷售額從 170 億元下滑至 112 億元。伴隨行業(yè)深度調(diào)整，邦泰于 2021 年啟動(dòng)全國化布局，開始向中西部二線城市切入。數(shù)據(jù)顯示，2021 年，其拿地 15 宗，2022 年拿地 7 宗，2023 年拿地 21 宗，2024 年 22 宗。

值得關(guān)注的是，在深度調(diào)整的房地產(chǎn)市場(chǎng)，邦泰以激進(jìn)之勢(shì)大規(guī)模拿地，錢從哪里來？

在謝逸楓看來，邦泰集團(tuán)拿地的資金來源主要分為四部分，且各板塊均具備明確的資金支撐邏輯。

銷售回款是主要資金來源。從數(shù)據(jù)來看，其今年前 10 月的權(quán)益銷售金額為 257 億元，這一銷售成績，也讓銷售回款在其拿地資金池中占據(jù)了極高的比例，成為最核心的資金保障。

金融機(jī)構(gòu)融資方面，這部分資金主要依托銀行授信展開，通過標(biāo)準(zhǔn)化的銀行借貸流程，獲取穩(wěn)定且合規(guī)的資金，為拿地動(dòng)作提供堅(jiān)實(shí)的資金后盾。

第三是內(nèi)部員工跟投，邦泰會(huì)通過內(nèi)部跟投機(jī)制，歸集員工資金，定向投入到具體的拿地項(xiàng)目中，既盤活了內(nèi)部資本，也讓員工深度參與到項(xiàng)目開發(fā)的全流程中。

謝逸楓表示，還有信托、保險(xiǎn)等非銀機(jī)構(gòu)渠道融資，這一渠道的資金獲取方式更為多元，其中就包括通過股權(quán)質(zhì)押等手段，對(duì)接銀行貸款、信托貸款、保險(xiǎn)公司貸款等多類型資金。

地方民營房企逆勢(shì)加碼，是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)機(jī)還是生存危機(jī)，等待市場(chǎng)檢驗(yàn)。